Vender y alquilar

Impuestos al comprar un local o una nave

Aquí la cuenta no se parece a la de una vivienda. Según quién venda y qué se decida en la escritura, la misma nave paga ITP, o IVA más un AJD del 2,5 %. La diferencia son miles de euros y, sobre todo, quién puede deducirlos.

Quién vende decide el impuesto

• Vende un particular: la compra va por ITP, como una casa usada, con el tipo general de Castilla-La Mancha.
• Vende un empresario y es primera entrega —nave nueva del promotor—: IVA del 21 % más AJD.
• Vende un empresario y es segunda entrega: la operación está exenta de IVA, así que caería en ITP… salvo que se renuncie a la exención.

La renuncia a la exención, en corto

Si el comprador es empresario o profesional con derecho a deducir el IVA, las partes pueden renunciar a esa exención. Entonces la compra pasa a IVA —que el comprador se deduce— y a cambio el AJD sube: en Castilla-La Mancha, al 2,5 %.

¿Por qué interesa? Porque el ITP es un coste que se queda dentro y el IVA no: un empresario que se deduce el IVA paga sólo ese AJD extra. Para un particular que no puede deducirse nada, la renuncia es un mal negocio.

La cuenta, con un ejemplo

Por eso esto no se improvisa en la notaría: la renuncia se comunica y se documenta, y quien la firma sin poder deducirse el IVA se lleva el peor de los dos mundos.

Primera o segunda entrega: cómo se sabe cuál es

Toda la cuenta depende de esta etiqueta, y no se ve en el anuncio. Es primera entrega la del promotor que vende la nave o el local recién terminado, por primera vez, nada más acabar la obra. Es segunda entrega cualquier transmisión posterior, y también la del propio promotor si antes de venderla la tuvo en uso o alquilada durante el periodo mínimo que fija la ley del IVA. Ese plazo conviene comprobarlo con el gestor, porque de él depende que la operación salga por una vía o por la otra.

Hay un caso intermedio que sorprende a mucha gente: una nave vieja sobre la que se han hecho obras de rehabilitación de cierta entidad puede volver a entrar como primera entrega. La ley mide el coste de la obra contra el valor de la edificación y pone un umbral, y por encima de él la venta deja de estar exenta. Si lo que compras es una nave reformada de arriba abajo y el vendedor es una empresa, pregunta expresamente si va a facturar la operación como primera entrega: cambia el impuesto, el documento y quién paga qué.

Cómo se hace la renuncia, y quién puede hacerla

No basta con decirlo en la notaría. La renuncia a la exención exige tres cosas: que el comprador sea empresario o profesional con derecho a deducir el IVA de esa compra, que lo declare por escrito, y que la renuncia se comunique de forma fehaciente al vendedor antes o al mismo tiempo que la entrega, nunca después. En la práctica se resuelve con una comunicación firmada y una cláusula en la escritura que recoja las dos declaraciones.

Cuando hay renuncia, la ley del IVA invierte el sujeto pasivo: el comprador se autoliquida el impuesto en su propia declaración y no se lo paga al vendedor. Esto importa mucho más de lo que parece, porque significa que no hay que llevar ese dinero a la firma. Si en una compra con renuncia el vendedor te pide el IVA en el cheque, algo se ha hecho mal, y recuperarlo después es una pelea.

El punto delicado es el derecho a deducir. Quien hace una actividad total o parcialmente exenta (enseñanza, sanidad, seguros, alquiler de vivienda) no deduce todo el IVA soportado, sino un porcentaje, y con la renuncia se queda con la parte no deducible como coste puro, además del AJD. Antes de firmar la renuncia, la pregunta para el gestor no es si eres empresario, sino qué porcentaje de IVA deduces de verdad.

La base sobre la que se calcula el impuesto

El ITP no se calcula siempre sobre el precio. Cuando el inmueble tiene valor de referencia de Catastro y ese valor es superior al precio escriturado, la base imponible es el valor de referencia, y da igual lo que hayáis pactado. En locales y naves ocurre con menos frecuencia que en vivienda, porque no todos los inmuebles no residenciales tienen valor de referencia publicado, pero hay que comprobarlo antes y no después: cómo funciona el valor de referencia.

Si no hay valor de referencia, la base es el valor declarado, con una advertencia: la Administración conserva la facultad de comprobar valores y puede girar una liquidación complementaria si entiende que el precio está por debajo de mercado. Contra eso cabe recurso y cabe pedir tasación pericial contradictoria, pero son meses. Comprar una nave muy por debajo del valor que figura en los registros fiscales es una de esas gangas que traen carta.

Plazos: qué se presenta y cuándo

El impuesto se devenga el día de la escritura y se autoliquida en el modelo de ITP y AJD de la comunidad. El plazo es corto, de semanas y no de meses, y presentar fuera de plazo añade recargo e intereses sobre una cuota que ya es alta, así que conviene tener el dinero y los datos preparados antes de la firma y no confiar en que la gestoría llegue. Si hay renuncia, el IVA no va en ese modelo: va en la declaración periódica de IVA del comprador, en su propio calendario.

Hasta que no está presentada la autoliquidación, el Registro no inscribe. Una compra pagada y escriturada pero sin impuesto presentado es una compra que no consta, y eso bloquea la hipoteca, la licencia de actividad a nombre del nuevo titular y la reventa.

Los gastos que no son impuestos y también hay que llevar

• Notaría y Registro, que se calculan sobre el valor del inmueble.
• Gestoría, si la contratas para presentar el modelo e inscribir.
• Tasación, si hay financiación. En naves y locales los bancos piden tasación de un inmueble más difícil de comparar, y tarda más que en vivienda.
• Gastos de la hipoteca. Aquí hay una diferencia importante: la norma que obliga al banco a asumir el AJD, la notaría, el registro y la gestoría del préstamo protege al consumidor que hipoteca una vivienda. Comprando una nave a nombre de una sociedad, esa protección no aplica, y el reparto es el que diga el contrato. Negócialo antes de aceptar la oferta vinculante.

Lo que sale mal

• El vendedor «particular» que no lo es. Quien tiene la nave alquilada es empresario a efectos de IVA aunque no lo sea en nada más y aunque no tenga empresa. Su venta no va por ITP sin más: hay que mirar si está exenta y si procede renunciar. Es el error más caro de esta lista.
• La renuncia pactada de palabra. Sin la comunicación escrita y previa, la operación se queda exenta de IVA y cae en ITP, con lo que el comprador paga un impuesto que no puede deducir y además pierde la cuota que esperaba recuperar.
• Las arras facturadas antes de decidir. Un anticipo cobrado por un empresario devenga el impuesto al cobrarlo. Si la señal se factura con un criterio y la escritura se firma con otro, hay que rectificar facturas.
• Comprar local para hacer vivienda. El cambio de uso es un procedimiento municipal con sus requisitos de habitabilidad, y mientras no esté hecho, el inmueble sigue siendo local a todos los efectos: IBI de no residencial, comunidad y financiación de local.
• Autoliquidar con un tipo reducido. Las bonificaciones de ITP están pensadas para vivienda habitual y para determinados colectivos; aplicarlas a un local acaba en liquidación complementaria con recargo.

Y después de comprar

El IBI de un local o una nave es bastante mayor que el de una vivienda del mismo valor, porque el tipo de los inmuebles de uso no residencial suele ser más alto. Pide los últimos recibos antes de firmar: cómo funciona el IBI.

Con el IBI vienen otros recibos que en vivienda son menores y aquí no: la tasa de residuos de un local comercial se calcula por actividad y superficie, la del vado tiene su propia tarifa, y si se ejerce actividad hay que mirar el IAE, del que están exentas las personas físicas y las sociedades por debajo de un umbral de cifra de negocio. Súmalos en la cuenta del primer año, porque el presupuesto suele hacerse sólo con la cuota del préstamo.

Si la idea es comprar para alquilar, el alquiler de un local o una nave lleva IVA al tipo general, a diferencia del de vivienda, y si el arrendador es persona física el inquilino practica además una retención a cuenta del IRPF sobre la renta. Eso obliga a declaraciones periódicas que antes no tenías. A cambio, el inmueble se amortiza y los gastos se deducen.

Qué pedir y a quién, antes de firmar

1. Al vendedor: escritura de compra, últimos recibos de IBI y de residuos, certificado de deudas si el inmueble está en propiedad horizontal, y acreditación de su condición (empresario o particular) por escrito.
2. Al Registro: nota simple, para ver cargas, superficie inscrita y si la obra está declarada. Cómo se lee una nota simple.
3. Al Ayuntamiento: usos permitidos en ese emplazamiento y si la licencia de actividad del local sigue viva, porque una licencia caducada obliga a tramitar de nuevo con la norma de hoy.
4. A tu gestor: la cuenta de las dos opciones, con renuncia y sin ella, en papel y antes de las arras. Es la hora mejor pagada de la operación.

Son los anuncios que tenemos publicados hoy. La columna del precio mediano sirve para traducir todo lo anterior a euros: sobre esos importes, la diferencia entre pagar ITP y pagar sólo el AJD de una renuncia son varios miles, y por eso la etiqueta fiscal de la operación se decide antes de la señal y no en el mostrador de la notaría.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.